(3/3) 신흥·도심접근 학군 — 광장동·송도·대흥

🎓 학군지로 읽는 수도권 부동산 — 실거래로 본 학군 단지 (전체 3편)

1. 서울 전통 3대 학군 — 대치·목동·중계
2. 1기 신도시 학군 — 분당·평촌·일산
3. 신흥·도심접근 학군 — 광장동·송도·대흥 ← 지금 글

🎓 학군지 시리즈 한눈에 보기 (★ 지금 글)

편	묶음	다루는 학군지
1	서울 전통 3대 학군	대치·목동·중계
2	1기 신도시 학군	분당·평촌·일산
★ 3	신흥·도심접근 학군	광장동·송도·대흥

Summary

마지막 편은 성격이 조금 다른 셋이에요. 대치·목동·분당처럼 “학원가가 도시의 중심”인 전통 학군이 아니라, 학교·신축·직주근접을 무기로 새로 떠오른 학군지들입니다.

광장동은 광남학군이라는 진짜 학군에 한강·직주근접이 붙은 곳, 송도는 국제도시로 설계된 1공구 신도시 학군, 대흥(마포) 은 학군이라기보다 도심 직주근접 신축이 학군 수요를 흡수한 케이스예요. 셋을 같이 묶은 이유는, “전통 학군은 아니지만 학군 수요가 실제로 가격을 떠받치는” 공통점 때문입니다.

💡 이 글에서 다루는 것

• 광장동: 광남학군 도보권 단지(광장현대·극동·힐스테이트)
• 송도: 1공구 학군(더샵퍼스트월드·센트럴파크·웰카운티) + 신축 대장
• 대흥(마포): 직주근접 신축(마래푸·신촌그랑자이·프레스티지자이)과 재개발 사례
• 전통 학군 vs 신흥 학군, 가격 구조가 어떻게 다른가

⚠️ 모든 시세는 국토교통부 실거래가 2026년 4~5월 거래 기준입니다. 정비사업 단계는 건축HUB(세움터) 인허가 대장 기준이에요. 학교 배정 학구도는 매년 바뀌니 통학 접근성은 “도보권” 수준으로만 적었습니다.

1. 광장동 — 광남학군 + 한강 + 직주근접

광장동은 광진구의 학군 동네예요. 광남초·광남중·광남고로 이어지는 “광남학군” 과 양진중이 핵심이고, 잠실·강남 접근성(강변북로·영동대교)에 한강 조망까지 붙는 입지입니다. 학원가는 광장동 현대아파트 상가 일대에 형성돼 있어요.

광장동의 단지 구성은 독특해요. 광장현대 시리즈(3·5·8·파크빌·9단지) 가 학군 본진이고, 그 사이에 극동1·2차, 광장힐스테이트, 광장자이가 섞여 있습니다. 1978~2012년까지 입주 시기가 넓게 퍼져 있어요.

① 광남학군 도보권 — 대표 단지 (84㎡·대형)

단지	전용㎡	실거래가	층	입주연도	규모
워커힐	162㎡	30.0억	10	1978	—
극동1차	84㎡	26.9억	7	1985	—
광장자이	158㎡	25.5억	7	2008	—
극동2차	84㎡	22.75~25.2억	9·11	1989	—
현대8단지	84㎡	22.8억	20	1995	—
광장힐스테이트	60㎡	23.0억	7	2012	453세대
현대파크빌	84㎡	20.0~22.2억	2·21	2000	—
현대3단지	84㎡	19.7~21.8억	6·15	1990	—

② 중소형·실속 진입 — 60㎡대·2000년대 단지

단지	전용㎡	실거래가	층	입주연도
현대5단지	60㎡	18.0~18.5억	7·13	1989
금호베스트빌	84㎡	17.32억	19	2001
광장현대9단지	60㎡	17.0억	13	1999
광나루현대	84㎡	16.7억	5	1996
청구	60㎡	15.0~16.85억	1·3·13	1996
현대3단지	60㎡	15.6~15.8억	1·2	1990
광장현대9단지	84㎡	15.91억	2	1999

💡 광장동의 가격 포지션 — ①번 대표 단지의 84㎡가 20~27억입니다. 1편 대치동(37~40억)보다는 낮지만 목동신시가지(22~31억)와 겹치고, 분당 시범단지(20억 안팎)보다 살짝 위예요. 반면 ②번처럼 60㎡대나 1990~2000년대 중층 단지로 내려오면 15~18억까지 떨어져서, 광남학군 진입 문턱이 생각보다 낮아집니다. 신축 프리미엄이라기보다 광남학군 + 한강 + 강남 접근성이 합쳐진 가격이에요. 참고로 2025년 입주한 신축 포제스한강 84㎡가 35억에 거래돼 동네 천장을 새로 썼어요(학군 단지와는 결이 다른 초고가 신축).

광장동은 “학군과 직주근접·한강을 한 단지에서” 잡으려는 수요가 많은 곳이라, 1985년식 극동1차가 84㎡ 26.9억으로 동네 최상단 학군값을 찍는 게 인상적이에요.

2. 송도 — 1공구 국제도시 학군

송도는 처음부터 국제도시로 설계된 신도시예요. 학군 축이 둘인데, 1공구(센트럴파크권) 와 신송도(5·7공구, 글로벌캠퍼스·퍼스트파크권) 입니다. 채드윅국제학교, 신정중·신송중·예송중, 박문여고, 인천포스코고(자사고) 같은 학교들이 이 두 권역에 모여 있고, 1공구는 센트럴파크·하버뷰·웰카운티, 신송도는 송도더샵퍼스트파크·센트럴시티가 학군 단지예요.

송도의 특징은 연식과 가격대의 스펙트럼이 매우 넓다는 거예요. 2005년식 풍림아이원(5억대)부터 2024년식 신축(13억대), 2022년식 센트럴파크III(20억)까지 한 동네에 다 있습니다.

① 신송도 학군 핵심 — 퍼스트파크·센트럴시티(신정중·신송중 권역, 5·7공구)

단지	전용㎡	실거래가	층	입주연도
송도더샵파크애비뉴	84㎡	12.9억	30	2018
송도더샵퍼스트파크 F15	84㎡	11.95~12.1억	26·36	2017
송도더샵퍼스트파크 F14	95㎡	11.5~11.7억	17·23	2017
송도센트럴파크푸르지오	84㎡	10.3억	8	2015
송도더샵퍼스트파크 F13-1	84㎡	9.75~10.6억	6·28·33	2017
송도더샵센트럴시티	84㎡	8.68~9.0억	13·37	2018
송도더샵센트럴시티	59㎡	6.4~7.5억	4·16·38	2018

② 1공구 센트럴파크권 + 최신 신축

단지	전용㎡	실거래가	층	입주연도
더샵송도센트럴파크Ⅲ	119㎡	20.0억	13·14	2022
더샵센트럴파크2	146㎡	18.35억	24	2011
송도더샵마스터뷰	147㎡	15.5억	17	2015
송도더샵하버뷰	116㎡	12.7억	33	2012
송도아트윈푸르지오	114㎡	12.1억	46	2015
힐스테이트송도더스카이	84㎡	11.95~13.6억	8·27	2024
송도자이더스타	99㎡	11.4억	26	2024
송도자이크리스탈오션	110㎡	11.0억	2	2024
더샵퍼스트월드	116㎡	8.5억	7	2009
송도웰카운티4단지	134㎡	9.95억	14	2010

💡 송도 학군의 가격 포지션 — 신송도 학군 단지(퍼스트파크·센트럴시티) 84㎡가 8.7~12.9억, 1공구 센트럴파크권 중대형(116~147㎡)이 8.5~20억으로 폭이 매우 넓어요. 같은 송도여도 학군·국제업무지구(1공구·신송도)와 외곽 공구는 가격이 크게 갈립니다 — e편한세상송도(8공구) 같은 곳은 84㎡가 6.85억까지 내려가요. “국제학교·신축·중대형을 수도권 외곽 가격에” 잡는 게 송도의 포지션이고, 서울 3대 학군이나 분당보다 확실히 낮은 가격대예요.

3. 대흥(마포) — 학군보다 직주근접 신축

솔직하게 짚을게요. 마포 대흥·염리 일대는 전통 학군이라기보다 도심 직주근접 신축이 학군 수요까지 흡수한 케이스예요. 광화문·여의도 출퇴근이 쉽고, 2010년대 이후 재개발로 들어선 신축 대단지가 자녀 키우는 30~40대를 끌어들이면서 자연스럽게 학군 수요가 붙었습니다. 한서초·숭문중·숭문고 등이 권역에 있어요.

이 동네 단지는 대부분 재개발로 새로 지어진 신축이라, 1편·2편의 구축 학군 단지와 성격이 완전히 달라요.

① 대흥·염리 — 숭문중·한서초 학군 중심

단지	동	전용㎡	실거래가	층	입주연도
마포프레스티지자이	염리동	84㎡	26.0~26.8억	8·22	2021
마포자이2차	대흥동	84㎡	26.0억	25	2014
마포그랑자이(신촌그랑자이)	대흥동	84㎡	23.0~24.95억	3·10	2020
마포그랑자이(신촌그랑자이)	대흥동	59㎡	20.4~20.8억	3·13	2020
대흥태영	대흥동	84㎡	20.5억	11·19	1999
대흥태영	대흥동	59㎡	16.4~17.5억	8·17·19	1999
상록	염리동	58㎡	12.58억	2	1997

② 아현·신촌·공덕 — 학군권 인근 신축

단지	동	전용㎡	실거래가	층	입주연도
마포래미안푸르지오	아현동	84㎡	24.5~25.0억	21·25	2014
신촌숲아이파크	신수동	111㎡	25.0억	12	2019
신촌숲아이파크	신수동	84㎡	23.45~23.6억	5·6	2019
공덕자이	아현동	84㎡	21.9억	3	2015
더클래시	아현동	59㎡	20.35~22.5억	5·13	2022
마포센트럴아이파크	아현동	84㎡	19.85~21.0억	6·21	2017
밤섬경남아너스빌	신수동	84㎡	16.7~18.8억	12·15	2009
신촌삼익	신수동	84㎡	14.6억	4	1997

💡 마포의 가격 포지션 — 학군 중심 대흥·염리의 신축 84㎡가 23~27억입니다. 광장동(20~27억)과 겹치고, 목동신시가지·분당보다 위, 대치동보다는 아래예요. 학군 프리미엄이라기보다 “도심 신축 대단지 + 광화문·여의도 직주근접” 의 가격으로 보는 게 정확합니다. 다만 대흥태영(1999년식) 84㎡ 20.5억·59㎡ 16억대, 염리 상록(1997년식) 58㎡ 12.58억 같은 구축, 신수동 밤섬경남아너스빌(2009년식) 84㎡ 16~18억, 신촌삼익(1997년식) 84㎡ 14.6억으로 내려오면 같은 마포 학군권도 12~18억대에 들어갈 수 있어요. 신축이냐 구축이냐로 거의 두 배가 갈리는 동네입니다.

재개발이 만든 학군지 — 신촌그랑자이 사례

대흥동 신축의 정체는 재개발이에요. 대흥동 대장인 마포그랑자이(거래상 명칭)는 건축HUB 인허가 대장에 신촌그랑자이로 잡힙니다.

단계	일자
건축 허가	2012-01-17
착공	2016-10-20
사용검사(준공)	2020-02-21
총세대수	1,248세대

💡 허가에서 준공까지 약 8년이 걸렸어요. 마포 일대가 2010년대 내내 재개발로 신축이 줄줄이 들어선 결과가 지금의 대흥·염리 신축 벨트입니다. “재개발이 학군지를 만든다”는 말의 실제 사례예요. (마포래미안푸르지오는 4개 단지 분할로 약 3,885세대급 대단지, 모두 2014년 준공.)

4. 신흥 학군 셋 + 시리즈 총정리

학군	학군 도보권 84㎡ 실거래	성격
광장동	광장현대·극동 20~27억	광남학군 + 한강 + 강남 접근성
송도	신송도·1공구 신축 9~13.6억	국제도시 신도시 학군
대흥(마포)	신축 23~27억 / 구축 12~18억	학군보다 직주근접 신축

세 곳의 공통점은 “전통 학군의 문법(구축이라도 학원가에 붙으면 비싸다)”이 잘 안 통한다는 거예요. 광장동은 학군·한강·직주근접이 섞여 있고, 송도는 신축·국제학교, 마포는 직주근접 신축이 주인공입니다. 같은 “학군지”라도 가격을 떠받치는 힘이 다른 셈이죠.

시리즈 3편 전체 가격 사다리 (학원가/학군 도보권 84㎡ 기준, 2026년 4~5월 실거래)

가격대	학군지
37~40억	대치동(은마·우성·선경)
23~31억	목동신시가지7 · 광장동 · 대흥(마포)
19~24억	분당 시범·양지마을
14~17억	평촌 귀인·꿈마을
11~13억	송도 1공구 신축 · 중계동 청구·건영
6~9억	일산 후곡·강선

이렇게 펼쳐 놓고 보면, 학군지는 “명문 학원가 + 구축”(대치·목동·중계·분당·평촌·일산) 과 “신축·직주근접”(광장동·송도·대흥) 두 갈래로 나뉘는 게 보여요. 어느 쪽이 정답이라기보다, 아이 학원 동선이 우선이면 전자, 거주 환경·출퇴근이 우선이면 후자를 보는 게 맞습니다. 본인 가족의 우선순위와 예산에 맞춰 이 사다리에서 한 칸을 고르는 거죠.

일단 오늘은 여기까지…..
학군지 3부작은 이걸로 마무리예요. 다음엔 또 다른 주제로 찾아올게요.

📌 가격대별로 “어디서 어디로 갈아탈까”가 궁금하면 입지 갈아타기 5부작을, 한 동네를 깊게 보고 싶으면 서대문구 입지분석도 함께 보세요.

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