(2/3) 1기 신도시 학군 — 분당·평촌·일산
🎓 학군지로 읽는 수도권 부동산 — 실거래로 본 학군 단지 (전체 3편)
- 서울 전통 3대 학군 — 대치·목동·중계
- 1기 신도시 학군 — 분당·평촌·일산 ← 지금 글
- 신흥·도심접근 학군 — 광장동·송도·대흥
🎓 학군지 시리즈 한눈에 보기 (★ 지금 글)
| 편 | 묶음 | 다루는 학군지 |
|---|---|---|
| 1 | 서울 전통 3대 학군 | 대치·목동·중계 |
| ★ 2 | 1기 신도시 학군 | 분당·평촌·일산 |
| 3 | 신흥·도심접근 학군 | 광장동·송도·대흥 |
Summary
1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)는 1990년대 초에 통째로 설계된 계획도시예요. 그래서 학원가와 학교, 그리고 그 주변 아파트가 처음부터 묶여서 배치돼 있습니다. 서울 학군처럼 “어쩌다 학원가가 생긴” 게 아니라, 상가-학교-아파트가 한 블록 단위로 깔려 있어요.
이번 편은 그중 학군으로 가장 유명한 셋 — 분당·평촌·일산입니다. 같은 1기 신도시여도 가격대가 꽤 갈리는데, 분당이 1편의 서울 3대 학군과 어깨를 나란히 하는 반면 일산은 절반 이하예요. 1편처럼 학원가에 붙은 전통 단지와 신축 대장을 갈라서 실거래로 봅니다.
💡 이 글에서 다루는 것
- 분당: 서현·수내·정자 학원가 단지(시범단지·양지마을·파크뷰) + 선도지구
- 평촌: 범계역 평촌 학원가 도보권(귀인마을·꿈마을·향촌마을)
- 일산: 후곡 학원가(일산동)·강선 학원가(주엽동)
- 1기 신도시 재건축(선도지구)이 실거래에 어떻게 반영돼 있나
⚠️ 모든 시세는 국토교통부 실거래가 2026년 4~5월 거래 기준입니다. 학교 배정 학구도는 매년 바뀌니 통학·학원 접근성은 “도보권” 수준으로만 적었어요. 평형·층·향 편차가 크니 현장 확인은 필수예요.
1. 분당 — 서현·수내·정자, 신도시 학군의 최상단
분당은 1기 신도시 중 가장 비싸고, 학군으로도 가장 강합니다. 학원가가 한 곳이 아니라 서현·수내·정자 세 곳으로 나뉘어 있는 게 특징이에요. 내정중·수내중·서현중·낙생고 같은 학교들이 각 학원가에 붙어 있고, 서현은 시범단지, 수내는 양지마을·파크타운·푸른마을, 정자는 상록·정든·파크뷰가 본진입니다(정자 일부와 파크뷰만 2004년식이고 나머지는 1991~1994년식).
① 서현 학원가(서현동) — 시범단지 + 효자촌
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 | 규모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 시범삼성 | 192㎡ | 26.3~28.8억 | 2·18 | 1991 | 817세대 |
| 시범현대 | 164㎡ | 26.0억 | 10 | 1991 | 1,695세대 |
| 시범한신 | 84㎡ | 21.4억 | 10 | 1991 | — |
| 시범한양 | 84㎡ | 20.0억 | 11 | 1991 | — |
| 시범우성 | 84㎡ | 19.7억 | 8 | 1991 | 1,874세대 |
| 시범현대 | 84㎡ | 19.55억 | 6 | 1991 | 1,695세대 |
| 효자촌(삼환) | 84㎡ | 16.4억 | 12 | 1992 | — |
| 효자촌(동아) | 84㎡ | 16.3억 | 2 | 1992 | — |
② 수내 학원가(수내동) — 양지마을·파크타운·푸른마을
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|
| 양지마을금호1 | 164㎡ | 30.3억 | 19 | 1992 |
| 파크타운(롯데) | 131㎡ | 24.85억 | 8 | 1993 |
| 양지마을한양5(515-529) | 134㎡ | 24.8억 | 4 | 1992 |
| 양지마을금호3 | 134㎡ | 24.0억 | 7 | 1992 |
| 양지마을금호1 | 84㎡ | 22.9억 | 9 | 1992 |
| 양지마을청구2 | 84㎡ | 22.2억 | 16 | 1992 |
| 푸른마을(쌍용) | 163㎡ | 23.43억 | 20 | 1992 |
| 푸른마을(신성) | 84㎡ | 19.2억 | 11 | 1992 |
③ 정자 학원가(정자동) — 파크뷰·상록·정든·느티·한솔
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|
| 파크뷰 | 162㎡ | 33.0억 | 13 | 2004 |
| 상록마을(우성)1 | 129㎡ | 25.0억 | 10 | 1994 |
| 파크뷰 | 84㎡ | 24.4억 | 12 | 2004 |
| 상록마을(우성)1 | 84㎡ | 22.8억 | 15 | 1994 |
| 느티마을4(공무원) | 66㎡ | 20.6억 | 10 | 1994 |
| 한솔마을(3단지 한일) | 130㎡ | 19.8~20.0억 | 5·6 | 1993 |
| 상록마을(라이프2차) | 84㎡ | 19.3억 | 13 | 1994 |
| 정든마을(8단지 한진) | 84㎡ | 18.3억 | 13 | 1995 |
| 정든마을(5단지 신화) | 69㎡ | 16.2억 | 6 | 1995 |
💡 분당 학군의 가격 포지션 — 세 학원가 모두 84㎡ 학군 단지가 수내(양지마을) 22.9억 ≒ 정자(상록·파크뷰) 22.8~24.4억 ＞ 서현(시범) 19.5~21.4억 순이에요. 다만 같은 학원가 안에서도 효자촌(서현) 16.3억, 정든마을(정자) 18.3억, 한솔마을(정자) 같은 중층·중소형으로 내려오면 16~18억대라 진입 문턱이 한 단계 낮아집니다. 1편 대치동 84㎡(37~40억)의 절반 수준이지만, 목동신시가지·중계동과 비교하면 분당이 신도시 학군의 천장이라는 게 또렷하게 보여요.
분당 재건축은 — 선도지구로 지정, 아직 인허가 전
분당은 2024년 1기 신도시 정비 선도지구로 시범단지·양지마을 등 핵심 학군 단지가 대거 지정됐어요. 다만 건축 인허가 대장(세움터·건축HUB)에는 아직 재건축·리모델링 사업승인이나 착공 레코드가 잡히지 않습니다. 선도지구 “지정” 단계이지, 착공·이주 같은 숫자가 박히는 단계는 아니라는 뜻이에요.
⚠️ 정자동 느티마을(공무원) 같은 단지는 리모델링을 추진 중이지만, 역시 인허가 대장에는 정비 레코드가 없습니다. 위 실거래가는 “선도지구 기대값이 선반영된 1991~1992년식 가격” 으로 읽고, 실제 단계는 성남시·조합 고시로 확인하세요.
2. 평촌 — 범계역 학원가, 경기권 최대급
평촌은 범계역 일대 학원가가 핵심이에요. 대치·목동에 비할 바는 아니지만 경기 남부에서 가장 큰 학원가 중 하나고, 귀인중·평촌중·범계중, 백영고·신성고가 도보권에 모여 있습니다. 학원가 본진은 평촌동의 귀인마을·꿈마을·향촌마을·초원마을과, 범계역 건너 호계동의 목련마을·무궁화마을·샘마을이에요(대부분 1992~1994년식, 귀인마을만 2002년식).
① 범계역 학원가 도보권 — 평촌동 학군 단지
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 | 규모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 꿈마을한신 | 96㎡ | 16.9억 | 8 | 1993 | — |
| 꿈마을건영3차 | 102㎡ | 15.9억 | 12 | 1994 | — |
| 귀인마을현대홈타운 | 80㎡ | 14.0~14.7억 | 9·16 | 2002 | 967세대 |
| 향촌롯데 | 84㎡ | 12.7억 | 5 | 1993 | — |
| 향촌마을현대5차 | 84㎡ | 11.9억 | 1 | 1993 | — |
| 초원마을대림 | 84㎡ | 11.8억 | 1 | 1993 | — |
| 초원성원 | 84㎡ | 11.0억 | 18 | 1992 | — |
| 초원한양 | 84㎡ | 9.5~10.25억 | 5·11 | 1993 | — |
② 범계역 건너 학원가 인접 — 호계동 목련·무궁화·샘마을
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|
| 목련우성7 | 133㎡ | 18.3억 | 14 | 1992 |
| 샘마을(임광) | 165㎡ | 15.0억 | 8 | 1992 |
| 샘마을(대우) | 134㎡ | 12.7~14.0억 | 18·20 | 1994 |
| 샘마을(쌍용) | 101㎡ | 12.15억 | 9 | 1992 |
| 무궁화효성 | 84㎡ | 10.65억 | 19 | 1992 |
| 무궁화금호 | 84㎡ | 9.0~10.5억 | 1·10 | 1992 |
| 무궁화코오롱 | 84㎡ | 8.9억 | 9·14 | 1992 |
| 무궁화태영 | 84㎡ | 7.1~7.4억 | 5·14 | 1992 |
③ 동네 대장 — 신축
| 단지 | 동 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 평촌센텀퍼스트 | 호계동 | 84㎡ | 14.9억 | 15 | 2023 |
| 평촌더샵센트럴시티 | 관양동 | 96㎡ | 15.5억 | 24 | 2016 |
| 평촌더샵센트럴시티 | 관양동 | 84㎡ | 14.4억 | 12 | 2016 |
| 평촌더샵아이파크 | 호계동 | 84㎡ | 13.0억 | 15 | 2019 |
| 평촌어바인퍼스트 | 호계동 | 84㎡ | 11.95억 | 27 | 2021 |
| 평촌자이아이파크 | 비산동 | 60㎡ | 9.33억 | 5 | 2021 |
💡 평촌의 재밌는 역전 — 학원가 도보권 대장인 귀인마을현대홈타운(2002년식, 967세대) 80㎡가 14~14.7억인데, 신축 대장인 평촌더샵센트럴시티(2016년식) 84㎡도 14.4억이에요. 신축과 학군 단지가 거의 같은 가격이라는 거죠. 다만 신축들(센텀퍼스트·어바인퍼스트)은 호계동·관양동에 있어 평촌 학원가와는 한 정거장 떨어져 있습니다. “학원가 도보권”이라는 입지값이 신축 프리미엄을 상쇄하는 구조예요.
같은 호계동 안에서도 학원가에 붙은 목련·샘마을(대형 14~18억)과, 한 블록 밀린 무궁화마을(84㎡ 7~10.6억)이 갈립니다. “평촌 생활권”이라는 한 단어 안에 7억대부터 18억대까지 다 들어 있는 셈이에요.
3. 일산 — 후곡·강선·백마, 신도시 학군의 가성비
일산은 1기 신도시 학군 중 가격대가 가장 낮은 곳이에요. 학원가가 셋으로 나뉘는데, 후곡(일산서구 일산동)·강선(일산서구 주엽동)·백마(일산동구 마두동) 입니다. 오마초·오마중·정발중·신일중, 백석고·저현고가 이 학원가들에 붙어 있고, 단지들은 대부분 1992~1995년식이에요.
특이한 건 일산 학군 단지는 중형~대형(130~190㎡) 거래가 활발하다는 점이에요. 같은 신도시여도 분당보다 대형 평형이 흔하고, 그만큼 평당 가격은 낮습니다.
① 후곡 학원가(일산동) / ② 강선·문촌 학원가(주엽동)
| 단지 | 동 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 후곡마을(롯데) | 일산동 | 84㎡ | 7.1억 | 8 | 1994 |
| 후곡마을(럭키) | 일산동 | 84㎡ | 7.05억 | 12 | 1994 |
| 후곡마을(서안) | 일산동 | 158㎡ | 8.2억 | 9 | 1995 |
| 후곡마을(현대3) | 일산동 | 133㎡ | 7.95억 | 5 | 1994 |
| 강선마을7단지(삼환·유원) | 주엽동 | 84㎡ | 6.3억 | 13 | 1993 |
| 강선마을19단지(우성) | 주엽동 | 125㎡ | 8.5억 | 14 | 1994 |
| 문촌마을3단지(우성) | 주엽동 | 163㎡ | 9.7억 | 7 | 1994 |
| 문촌마을17단지(신안) | 주엽동 | 134㎡ | 9.0억 | 7 | 1994 |
③ 백마·강촌 학원가(일산동구 마두동)
마두역·백마역 일대의 백마·강촌마을은 일산동구 쪽 학원가예요. 후곡·강선이 일산서구라면, 마두동은 강 건너 일산동구의 학군 본진입니다. 단지 구성과 가격대는 후곡·강선과 거의 똑같아요.
| 단지 | 전용㎡ | 실거래가 | 층 | 입주연도 |
|---|---|---|---|---|
| 강촌마을(우방) | 84㎡ | 6.0~6.82억 | 3·12 | 1993 |
| 강촌마을(라이프) | 84㎡ | 6.15~6.55억 | 2·20 | 1992 |
| 강촌마을(한신) | 134㎡ | 7.0~7.1억 | 5·6 | 1993 |
| 백마마을(쌍용) | 84㎡ | 5.0억 | 10 | 1994 |
| 백마마을(한성) | 84㎡ | 5.8억 | 17 | 1994 |
| 백마마을(청구) | 134㎡ | 6.5~7.3억 | 4·18 | 1994 |
| 백마마을(삼성) | 133㎡ | 8.0~8.48억 | 2·15 | 1993 |
💡 일산 학군의 가격 포지션 — 학원가 도보권 84㎡가 5~7억대, 대형(130~190㎡)이 7~9.7억입니다. 분당 시범단지 84㎡(20억 안팎)의 3분의 1, 평촌 귀인마을(14억)의 절반 수준이에요. “신도시 학군을 5~8억대에” 들어가는 게 일산의 포지션이고, 대형 평형이 흔해서 자녀 둘 이상 키우는 실거주에 자주 거론됩니다. 후곡·강선(일산서구)과 백마·강촌(일산동구)의 가격이 거의 같아, 학원가별 가격차보다 평형·연식차가 더 큰 동네예요.
일산도 분당과 마찬가지로 1기 신도시 선도지구 대상이지만, 건축 인허가 대장에는 아직 재건축·리모델링 정비 레코드가 잡히지 않아요(지정 단계).
4. 1기 신도시 세 학군 한 줄 비교
| 학군 | 학원가 도보권 84㎡ 실거래 | 성격 |
|---|---|---|
| 분당 | 시범·양지·상록 19.5~24.4억 | 신도시 학군 최상단, 서울 준상급 |
| 평촌 | 평촌동 12~17억 / 호계동 7~18억 | 범계 학원가, 경기 남부 중심 |
| 일산 | 후곡·강선·백마 5~7억(대형 7~9억) | 신도시 학군 가성비, 대형 흔함 |
세 곳 다 학원가가 도시 설계에 박혀 있어서, 학원가 도보권 단지가 명확하게 정해져 있다는 게 서울 학군과 다른 점이에요. 서울은 “어느 단지가 학원가 도보권이냐”를 두고 의견이 갈리지만, 신도시는 시범·귀인·후곡처럼 본진이 또렷합니다. 가격대로 보면 분당(20억대) → 평촌(14억대) → 일산(7억대)으로, 1편의 서울 3대 학군과 가격 사다리가 자연스럽게 이어져요.
다음 편에서는 신흥·도심접근 학군(광장동·송도·대흥) 을 봅니다. 전통 학군은 아니지만 신축·직주근접·학교를 앞세워 새로 떠오른 학군지들이에요.
일단 오늘은 여기까지…..
다음 글에서는 신흥 학군지를 실거래로 풀어볼게요.
📌 가격대별 갈아타기 동선이 궁금하면 입지 갈아타기 5부작도 함께 보세요. 분당·평촌·일산이 그 시리즈에도 등장합니다.
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