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📦 서울 갈아타기 3부작 — 서울 집을 팔고 서울 안에서 더 좋은 곳으로 옮길 때, 순서·세금·대출·토허 실거주를 한 번에 정리하고(1편), 헌 집에 세입자가 끼어 있을 때 꼬이는 지점(2편), 집값 말고 따로 빠지는 부대비용(3편)까지 이어집니다. 전체 3편.
  1. 서울 집 팔고 서울로 갈아타기 — 지금 꼭 챙길 것
  2. 세 낀 집을 팔고 갈아타기 — 세입자·보증금·거주요건 ← 지금 글
  3. 갈아타기 부대비용 — 중개보수·취득세·등기·법무사

Summary

1편은 내가 살던 집을 비운 상태로 갈아타는 깔끔한 경우였어요. 그런데 현실에선 팔려는 헌 집에 세입자가 들어 살고 있는 경우가 많습니다. 전세를 줬거나, 반전세·월세로 보증금이 걸려 있는 상태요.

세입자가 끼면 갈아타기가 세 군데에서 동시에 꼬여요. 매수자가 들어와 살 수 없어서 팔리지가 않고, 세입자 보증금만큼 매도 현금이 줄어 새집 잔금이 비고, 세를 주느라 본인이 거주를 못 채워 양도세 비과세가 깨질 수 있습니다.

💡 이 글에서 다루는 것

  • 토허구역이라 매수자도 실거주 → 세 낀 집이 “안 팔리는” 이유
  • 계약갱신청구권과 명도 타이밍 — 만기 6~2개월 전 시계
  • 양도세 함정 — 세 줬으면 2년 거주요건이 빵꾸날 수 있다 (상생임대 특례)
  • 자금 — 보증금 승계가 매도 현금을 깎는다 (전세퇴거자금 1억)
  • 세 낀 채 팔기 vs 비우고 팔기, 그리고 체크리스트

⚠️ 아래 수치·요건은 2026년 6월 현재 기준입니다. 임대차·세법 판단은 계약 시점·갱신 이력·취득 당시 조정지역 여부에 따라 크게 갈려요. 실제 매도·계약 전에 반드시 세무사·공인중개사·해당 은행에 본인 케이스로 확인하세요.



1. 세 낀 집이 갈아타기에서 꼬이는 세 지점

세입자가 있는 집을 팔아 갈아탈 때 문제가 생기는 곳은 늘 같은 세 군데예요. 하나씩 풀기 전에 먼저 지도부터 그려둘게요.

꼬이는 곳 무엇이 문제인가
매도 토허구역이라 매수자도 실거주 의무 → 세입자 못 내보내면 매수자가 안 산다
자금 세입자 보증금을 매수자가 승계 → 매도로 들어오는 현금이 그만큼 줄어든다
세금 세를 주느라 본인이 2년 거주를 못 채우면 양도세 비과세가 깨진다

세 가지가 따로 노는 게 아니라 임대차 만기일 하나로 엮여 있어요. 세입자를 언제 내보낼 수 있느냐가 매도 시점·자금 동선·거주요건을 동시에 결정합니다.



2. 매수자가 못 들어온다 — 토허 실거주 × 세입자

1편에서 봤듯 서울 전역은 토지거래허가구역이라, 집을 사는 사람은 취득 후 2년 실거주 의무를 집니다. 전세 끼고 사는 갭 매수가 막혔다는 뜻이에요.

그런데 내 헌 집에 세입자가 살고 있으면, 그 집을 사려는 사람도 똑같은 벽에 부딪힙니다.

  • 매수자는 잔금 치르고 바로 들어와 살아야 하는데, 세입자가 있으면 못 들어와요.
  • 즉 세입자가 계약 만료로 나가는 시점과 매수자의 입주 시점이 맞아떨어져야 거래가 성립합니다.

결국 세 낀 집은 “언제 비울 수 있는 집인지” 가 매물의 핵심 조건이 돼요. 임대차 만기가 1년 넘게 남았다면 매수자를 찾기가 확 어려워집니다. 토허 실거주 의무의 좁은 예외(유예)가 적용되는 케이스는 토허구역 실거주 유예, 케이스별로 에 정리해 뒀어요 — 다만 이건 사는 사람 기준의 예외라, 파는 입장에선 “내 세입자 만기가 매수자 사정과 맞는지” 를 먼저 봐야 합니다.



3. 임대차 시계 — 계약갱신청구권과 명도 타이밍

세입자를 내보내려면 주택임대차보호법의 시계를 정확히 봐야 해요. 핵심은 계약갱신청구권입니다.

세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 “한 번 더 살겠다”는 갱신요구권을 행사할 수 있어요. 한 번 행사하면 2년이 더 보장됩니다. 갈아타기에서 무서운 건 이 지점이에요.

상황 매수자(실거주) 입주 가능?
세입자가 아직 갱신요구권을 안 씀 만기 6~2개월 전 사이 갱신거절 통지하면 ⭕
세입자가 이미 갱신요구권을 행사함 갱신된 2년 동안 ❌ (못 내보냄)

대법원은 임대인 지위를 승계한 매수자도, 만기 6~2개월 전 기간 안에 본인 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 봤어요. 단 실제 거주 의사의 입증 책임은 집주인 쪽에 있습니다.

여기서 실수가 자주 나와요.

🚨 세입자가 먼저 갱신요구권을 행사해 버리면, 그 뒤엔 매수자가 실거주를 내세워도 2년을 더 기다려야 합니다. 매도를 계획했다면 세입자가 갱신요구를 하기 전에, 만기 6~2개월 전 window 안에서 갱신거절·명도 일정을 먼저 정리해야 해요.

토허 실거주 의무(2년)와 묶어 보면 답이 분명해져요. 매수자는 들어와 2년을 살아야 하니, 세입자 만기 = 매수자 입주일이 맞물리는 매물만 거래가 됩니다. 그래서 세 낀 집 갈아타기는 임대차 만기를 역산해 “언제부터 팔 수 있는 집인지” 를 먼저 못박고 시작해야 합니다.



4. 양도세 함정 — 세 줬으면 거주요건이 빵꾸날 수 있다

세입자 문제를 풀어도 세금에서 한 번 더 걸려요. 서울 집 대부분은 취득 당시 조정대상지역이라, 1세대 1주택·일시적 2주택 비과세를 받으려면 단순 보유가 아니라 2년 이상 거주까지 채워야 합니다.

문제는 세를 줬다는 건 그동안 본인이 안 살았다는 뜻일 때가 많다는 거예요.

  • 취득 후 쭉 전세를 줬다면 → 거주기간 0 → 비과세 거주요건 미충족 → 12억 이하라도 양도세가 나옵니다.
  • 중간에 본인이 2년 이상 살았던 적이 있으면 → 거주요건 충족(보유 중 거주 2년이면 OK).

빠져나갈 길이 하나 있어요. 상생임대주택 특례입니다.

✅ 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리는 상생임대차 계약을 맺고 2년 이상 임대하면, 조정지역 주택이라도 2년 거주요건이 면제돼요. 세 준 채로도 비과세 거주요건을 채울 수 있는 거의 유일한 길이라, 세 낀 집으로 갈아탈 계획이면 임대차를 새로 맺을 때부터 이 요건을 맞춰두는 게 좋습니다.

여기에 1편의 일시적 2주택 3년 처분기한까지 같이 걸려 있다는 걸 잊지 마세요. 거주요건을 채웠더라도 새집 산 날부터 3년 안에 이 헌 집을 넘겨야 비과세가 유지됩니다.



5. 자금 — 보증금 승계가 매도 현금을 깎는다

세 낀 집은 팔아도 들어오는 현금이 매매가 전부가 아니에요. 세입자 보증금을 매수자가 떠안는(승계) 구조라, 그 금액만큼 내 손에 쥐는 돈이 줄어듭니다.

예를 들어 헌 집을 18억에 파는데 전세보증금이 8억 끼어 있다면, 매수자는 보증금 8억을 승계하고 나머지 10억만 현금으로 내게 줘요. 새집 잔금에 보탤 수 있는 건 18억이 아니라 10억입니다.

항목 금액(예시)
헌 집 매매가 18억
(−) 매수자 승계 보증금 8억
매도로 손에 쥐는 현금 10억

1편에서 본 것처럼 새집은 토허라 전세를 못 끼고 현금 비중이 크게 들어가는데, 정작 헌 집에서 나오는 현금은 보증금만큼 빠집니다. 이 공백을 메우는 장치가 전세퇴거자금대출이에요.

  • 세입자에게 보증금을 직접 돌려주고 집을 비워 파는 경우, 그 반환 재원을 빌려주는 게 전세퇴거자금대출입니다.
  • 다만 6·27 대책으로 취득·계약이 2025년 6월 27일 이후라면 한도 1억으로 묶였어요. 보증금이 1억을 크게 넘으면 나머지는 본인 현금으로 막아야 합니다.

세 낀 집의 보증금이 어떻게 자금 동선을 비트는지는 토허구역 세 낀 집, 대출과 자금 흐름 과 입주할 때 보증금은 에서 매수자 입장으로 더 따라가 봤어요. 파는 쪽도 거울처럼 같은 구조를 마주합니다.



6. 매도 경로 — 세 낀 채 팔기 vs 비우고 팔기

정리하면 세 낀 집을 파는 길은 둘이에요. 본인 자금 여력과 세입자 만기에 따라 갈립니다.

구분 세 낀 채 팔기 비우고 팔기
방식 보증금 승계 조건으로 매도 보증금 반환·명도 후 빈집 매도
매수자 실거주 못 해 후보가 좁음 실거주 가능, 후보 넓음
내 현금 매매가 − 보증금만 들어옴 매매가 전액(보증금 먼저 반환)
필요한 돈 적음(보증금은 매수자가 떠안음) 보증금 반환 재원 먼저 필요
잘 맞는 경우 세입자 만기가 많이 남음 만기 임박 + 반환 자금 있음

토허 실거주 의무 때문에 현실에선 비우고 파는 쪽이 훨씬 잘 팔려요. 대신 세입자 보증금을 먼저 돌려줄 현금(또는 한도 1억의 전세퇴거자금대출)이 있어야 합니다. 만기가 많이 남아 비우기 어렵다면, 만기에 맞춰 매수자 입주일을 잡는 세 낀 채 매도로 가되 후보가 좁아지는 걸 감수해야 해요.



7. 실행 순서 — 체크리스트

  • 0. 임대차 만기 역산 — 세입자 계약 만기일·갱신요구권 행사 여부부터 확인
  • 1. 거주요건 점검 — 본인이 2년 거주를 채웠는지, 아니면 상생임대 특례 대상인지
  • 2. 명도 타이밍 — 만기 6~2개월 전 window에 갱신거절·퇴거 협의(세입자가 갱신요구 하기 전에)
  • 3. 매도 방식 결정 — 비우고 팔기 vs 세 낀 채 팔기, 보증금 반환 재원 확인
  • 4. 자금 공백 계산 — 매도 현금 = 매매가 − 승계 보증금, 부족분은 현금·전세퇴거자금(한도 1억)
  • 5. 새집 잔금일 맞물리기 — 세입자 만기 → 헌 집 매도 잔금 → 새집 잔금 순서로
  • 6. 1편의 3년·6개월 시계 연결 — 일시적 2주택 3년, 대출 썼으면 6개월 처분

핵심만 다시 짚으면, 세 낀 집 갈아타기는 임대차 만기 하나가 매도·자금·세금을 동시에 푼다는 거예요. 만기를 역산해 명도 타이밍을 먼저 잡고, 보증금만큼 빠지는 현금을 미리 메워두면 나머지는 1편의 순서 그대로 흘러갑니다.



일단 오늘은 여기까지…..
다음 글에서는 집값 말고 따로 빠지는 부대비용(중개보수·취득세·등기·법무사·중도상환)을 매도·매수 양쪽으로 정리해 볼게요.

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