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📦 1주택자 갭투자·토허구역 유예 4부작 — 갭투자가 왜 막혔는지부터, 2026년 다시 열린 토지거래허가구역 '세 낀 집' 매수의 자격·자금·입주까지 한 흐름으로 정리했습니다. 전체 4편.
  1. 1주택자 갭투자는 왜 막혔나 — 세 개의 빗장
  2. 토허구역 '세 낀 집', 살 수 있나 — 실거주 유예 케이스
  3. 토허구역 '세 낀 집', 대출은 어떻게 — 자금 흐름 ← 지금 글
  4. 토허구역 '세 낀 집', 입주할 때 보증금은 — 전세퇴거자금

Summary

지난 글에서 토허구역 ‘세 낀 집’의 실거주 유예가 누구에게(무주택·비거주 1주택), 어떤 집에, 언제까지 되는지를 케이스별로 정리했어요. 자격이 된다는 걸 확인했으면, 다음 질문은 자연스럽게 이거예요.

“그래서 돈은 어떻게 치르지? 대출은 나오나?”

세 낀 집은 일반 매수와 자금 구조가 달라요. 세입자의 전세보증금을 떠안고(승계) 사기 때문이에요. 여기에 주담대 규제(LTV 40% · 선순위 보증금 차감)와 전입 의무 면제가 겹치면서, “내가 실제로 마련해야 하는 현금”이 생각보다 크게 나옵니다.

이 글은 유예 케이스의 자금 흐름을, 일반 갭투자와 비교하고 숫자로 시뮬레이션해서 정리할게요.

💡 이 글에서 다루는 것

  • 일반 갭투자 vs 유예 케이스 — 자금 흐름이 왜 다른가
  • 자금 공식 — 매매가 = 승계 보증금 + 주담대 + 내 현금
  • 주담대가 실제로 얼마 나오나 (LTV 40% − 선순위 보증금)
  • 전세가율별 자금 시뮬레이션 (현금이 얼마나 필요한가)
  • 전입 의무 면제와 DSR — 받은 대출이 회수되진 않지만

⚠️ 아래 숫자는 구조를 보여주기 위한 단순 예시예요. 실제 한도는 집값·소득·은행 심사·개별 조건에 따라 달라지니, 거래 전 본인 조건으로 은행 상담을 받으세요.



1. 일반 갭투자 vs 유예 케이스 — 돈줄이 다르다

먼저 첫 글에서 본 ‘빗장 ①’을 떠올려 볼게요. 일반 갭투자는 이렇게 굴러갔어요.

[일반 갭투자 — 지금은 금지]
세입자가 '새로' 전세대출을 일으킴 ─→ 그 보증금으로 내 잔금 충당
                                    (= 소유권 이전 조건부 전세대출 → 금지됨)

세입자가 새 전세대출을 일으키고, 그 돈이 내 잔금으로 흘러드는 구조예요. 이 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 6·27 대책으로 막히면서 갭투자의 돈줄이 끊겼죠.

그런데 유예 케이스는 자금이 흐르는 방향이 달라요.

[유예 케이스 — 세 낀 집 매수]
세입자는 '이미' 들어와 있음 (2026.5.12 이전 계약)
   → 그 보증금을 내가 떠안음(승계). 새 대출을 일으키는 게 아님
   → 잔금 = 매매가 − 승계 보증금. 이건 내 현금 + 내 주담대로 충당

핵심 차이는 ‘새 대출’이 아니라 ‘승계’ 라는 점이에요. 세입자는 예전부터 그 집에 살고 있었고, 그 보증금은 이미 존재하던 돈이에요. 내가 새로 조건부 전세대출을 끌어오는 게 아니라, 기존 보증금을 부채로 떠안는 거죠. 그래서 ‘조건부 전세대출 금지’에 걸리지 않습니다. 유예 제도가 작동하는 자금 측면의 이유가 바로 이거예요.



2. 자금 공식 — 매매가는 세 조각으로 채운다

세 낀 집의 매매가는 다음 세 조각으로 채워져요.

💡 매매가 = ① 승계 전세보증금 + ② 주택담보대출 + ③ 내 현금

  • ① 승계 전세보증금 — 세입자 돈이에요. 당장 내 주머니에서 나가진 않지만, 세입자가 나갈 때 돌려줘야 할 부채예요. “공짜 자금”이 아니라 “미뤄둔 빚”이라고 봐야 해요.
  • ② 주택담보대출 — 내가 은행에서 빌리는 돈. 그런데 뒤에서 볼 이유로 생각보다 적게 나와요.
  • ③ 내 현금 — 위 둘로 안 채워지는 나머지. 결국 이게 진짜 들어가는 내 돈이에요.

내가 실제로 마련해야 하는 돈은 잔금 = 매매가 − 승계 보증금 이고, 이걸 주담대 + 내 현금으로 나눠 메우는 구조예요.



3. 주담대가 실제로 얼마 나오나 — LTV에서 보증금을 또 뺀다

여기가 핵심이에요. 세 낀 집의 주담대는 두 번 깎입니다.

  1. 규제지역 LTV 40% + 한도 캡 — 토허구역은 규제지역이라 LTV가 40%예요. 게다가 집값별 한도 캡(15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억)도 같이 걸려요. 그래서 1차로 min(집값 × 40%, 한도) 까지만 가능해요.
  2. 선순위 임차보증금 차감 — 그런데 세입자가 이미 있으면, 그 전세보증금은 은행보다 앞선 순위(선순위) 예요. 세입자가 먼저 돈을 돌려받을 권리가 있으니, 은행은 그만큼 담보가치를 빼고 대출을 내줍니다.

정리하면 이래요.

💡 주담대 가능액 ≈ min(집값 × 40%, 한도) − 선순위 전세보증금 (음수면 0)

전세보증금이 크면(= 전세가율이 높으면) 이 값이 0으로 떨어져요. 즉 전세가율이 높은 세 낀 집일수록 주담대가 거의 안 나오고, 잔금을 통째로 현금으로 메워야 합니다.



4. 전세가율별 자금 시뮬레이션

매매가 10억(15억 이하라 한도 6억 적용), 무주택 매수자, 규제지역 LTV 40% 기준으로 전세가율만 바꿔볼게요.

항목 전세가율 60% (전세 6억) 전세가율 30% (전세 3억)
매매가 10억 10억
승계 전세보증금 6억 3억
LTV 40% 한도 4억 4억
선순위 보증금 차감 후 주담대 0 (4−6<0) 1억 (4−3)
내 현금 (매매가−보증금−주담대) 4억 6억

읽는 법이 좀 역설적이에요.

  • 전세가율이 높으면(60%) — 승계 보증금이 커서 잔금(4억)은 작지만, 주담대가 0이라 그 4억을 전액 현금으로 내야 해요.
  • 전세가율이 낮으면(30%) — 주담대가 1억 나오지만, 잔금 자체가 커서(7억) 결국 현금이 6억이나 필요해요.

어느 쪽이든 현금 비중이 압도적이에요. 레버리지로 적은 돈에 집을 얹던 옛날 갭투자와는 자금 성격이 완전히 다릅니다.



5. 전입 의무 면제 — 받은 대출이 회수되진 않아요

규제지역에서 주담대를 받으면 원래 6개월 안에 전입(실거주) 해야 하고, 안 하면 대출이 회수돼요. 그런데 세 낀 집은 세입자가 있어서 들어갈 수가 없죠. 그래서 유예 케이스에선 이 부분을 풀어줬어요.

✅ 유예 대상 주택을 주담대로 사면 전입신고(실거주) 의무가 적용되지 않아요. 세입자 계약이 끝날 때까진 못 들어가니까, 그 사이 주담대가 회수되지 않습니다.

다만 두 가지는 그대로예요.

  • DSR은 적용돼요. 위에서 나온 주담대 1억도 결국 스트레스 DSR 3단계(수도권 스트레스 금리 하한 3%) 한도 안에서만 나와요. 소득이 안 받쳐주면 그 1억도 줄어듭니다.
  • 실거주 2년 의무는 결국 돌아와요. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해서 2년을 채워야 해요. “안 들어가도 되는” 게 아니라 “나중에 들어가는” 거예요.



6. 정리 — 결국 ‘현금 실수요’ 구조예요

자금 흐름으로만 봐도, 이 제도가 왜 ‘갭투자 부활’이 아닌지 분명해져요.

구분 옛날 갭투자 유예 케이스 세 낀 집
세입자 보증금 새 전세대출로 조달 (금지됨) 기존 보증금 승계
내 대출 적게, 레버리지 극대화 LTV 40%−선순위 차감, 거의 안 나옴
내 현금 소액(갭만) 잔금 대부분을 현금으로
실거주 안 함 2028.5.11까지 입주 + 2년

레버리지가 빠지고 현금 비중이 커지면서, 사실상 “현금 여력 있는 무주택 실수요자가, 세입자 계약을 떠안고 토허구역 집을 미리 사두는” 구조가 됐어요. 적은 돈으로 한 채를 더 얹던 갭투자와는 출발선부터 다른 셈이에요.

그래서 세 낀 집을 볼 땐 전세가율과 내 현금 여력을 같이 따져야 해요. 전세가율이 높으면 주담대가 안 나오고, 낮으면 잔금이 커지니, 결국 “내가 동원할 수 있는 현금이 얼마냐”가 매수 가능 여부를 가릅니다.



일단 오늘은 여기까지…..
다음 글에서는 입주 시점에 세입자를 내보내고 실거주로 전환할 때의 자금(전세퇴거자금·보증금 반환)을 정리해볼게요.

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참고한 자료예요.

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