(4/4) 토허구역 ‘세 낀 집’, 입주할 때 보증금은 — 전세퇴거자금과 실거주 전환
- 1주택자 갭투자는 왜 막혔나 — 세 개의 빗장
- 토허구역 '세 낀 집', 살 수 있나 — 실거주 유예 케이스
- 토허구역 '세 낀 집', 대출은 어떻게 — 자금 흐름
- 토허구역 '세 낀 집', 입주할 때 보증금은 — 전세퇴거자금 ← 지금 글
Summary
3편에서 세 낀 집을 살 때의 자금(승계 보증금 + 주담대 + 현금)을 봤어요. 그런데 이 제도의 핵심은 “언젠가는 들어가 살아야 한다“는 거였죠. 세입자 계약이 끝나는 날(늦어도 2028년 5월 11일)이 오면, 세입자를 내보내고 실거주로 전환해야 해요.
문제는 그때 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다는 거예요. 살 때 떠안았던(승계했던) 그 보증금이, 입주 시점에 현금 청구서로 돌아옵니다. 그리고 이 돈을 빌려서 메우려 해도 전세퇴거자금대출이 1억 원으로 묶여 있어요(취득일이 2025년 6월 27일 이후라서).
이 마지막 편은 입주 시점의 자금을 정리하고, 사고팔 때부터 입주까지 누적으로 내 현금이 얼마나 드는지까지 이어볼게요.
💡 이 글에서 다루는 것
- 입주 시점에 무슨 일이 일어나나 — 보증금 반환 의무
- 전세퇴거자금대출이 1억으로 묶이는 이유
- 보증금 반환 자금 = 전세퇴거대출 1억 + 현금
- 매수 → 입주, 누적 현금 시뮬레이션 (사실상 매매가 − 1억)
- 실거주 전환의 데드라인 (1개월 내 전입 + 2년)
⚠️ 아래 숫자는 구조를 보여주는 단순 예시예요. 실제 한도·요건은 취득 시점·소득·은행 심사에 따라 달라지니, 거래 전 본인 조건으로 은행에 확인하세요.
1. 입주 시점에 무슨 일이 일어나나
3편의 자금 공식을 다시 떠올려 볼게요.
💡 (매수 시) 매매가 = 승계 전세보증금 + 주담대 + 내 현금
여기서 승계 전세보증금은 “당장 안 나가는 돈”이었어요. 하지만 그건 어디까지나 세입자가 살고 있는 동안의 얘기예요. 세입자 계약이 끝나고 내가 들어가려면, 그 보증금을 세입자에게 돌려줘야 합니다.
즉 살 때 미뤄뒀던 빚이 입주 시점에 한꺼번에 청구서로 돌아오는 거예요.
[매수 시] 보증금 6억 → 떠안음(승계). 당장은 안 나감
↓ (세입자 계약 만료 / 늦어도 2028.5.11)
[입주 시] 보증금 6억 → 세입자에게 반환해야 함. 현금이 필요!
그래서 세 낀 집은 “사는 순간 끝”이 아니에요. 입주 시점에 두 번째 큰 자금이 한 번 더 필요합니다. 이걸 모르고 매수 자금만 보고 들어가면 입주할 때 막혀요.
2. 전세퇴거자금대출이 1억으로 묶이는 이유
“보증금 돌려주는 돈도 대출로 메우면 되지 않나?” 싶을 거예요. 그 대출이 바로 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환 목적 대출)이에요. 그런데 여기에 6·27 대책의 빗장이 또 걸립니다.
🚨 수도권·규제지역 주택은, 취득일(또는 임대차 계약일)이 2025년 6월 27일 이후면 전세퇴거자금대출이 1억 원까지만 나와요. 다주택자는 아예 안 됩니다.
유예 케이스의 매수자는 이 집을 2026년에 새로 사는 거잖아요. 즉 취득일이 무조건 2025년 6월 27일 이후예요. 그래서 예외(취득·계약 모두 6·27 이전이면 1억 초과 가능)에 해당되지 않고, 보증금 반환용으로 빌릴 수 있는 돈은 딱 1억으로 묶입니다.
정리하면 입주 시점의 자금은 이래요.
💡 (입주 시) 돌려줄 보증금 = 전세퇴거자금대출(최대 1억) + 내 현금
보증금이 6억이면, 1억은 대출로 메워도 나머지 5억은 현금으로 마련해야 한다는 뜻이에요.
3. 매수 → 입주, 누적 현금 시뮬레이션
3편에서 쓴 예시(매매가 10억, 무주택 매수자, 규제지역 LTV 40%)를 입주 시점까지 이어서 보면 그림이 분명해져요.
전세가율 60% (전세보증금 6억) 케이스
| 단계 | 자금 항목 | 금액 |
|---|---|---|
| 매수 시 | 승계 보증금 | 6억 (부채로 떠안음) |
| 매수 시 | 주담대 (LTV40%−선순위) | 0 |
| 매수 시 | 내 현금 | 4억 |
| 입주 시 | 보증금 반환 | 6억 필요 |
| 입주 시 | 전세퇴거자금대출 | 1억 |
| 입주 시 | 추가 현금 | 5억 |
| — | 누적 현금 합계 | 9억 |
| — | 누적 대출 합계 | 1억 |
매매가 10억짜리 집을 사는 데, 결국 현금 9억 + 대출 1억 이 들어가요. 누적 현금이 사실상 매매가 − 1억 까지 올라온 거예요. 보증금이 클수록(전세가율이 높을수록) 입주 시점의 현금 부담이 더 커집니다.
💡 왜 이렇게 되나 — 한 줄 요약 매수 때 보증금만큼 현금을 아꼈지만(잔금이 작아짐), 입주 때 그 보증금을 거의 그대로 현금으로 돌려줘야 해서, 결국 아낀 만큼 다시 토해내는 구조예요. 대출로 메울 수 있는 건 전세퇴거자금 1억뿐이고요.
4. 실거주 전환의 데드라인
자금이 준비됐다고 끝이 아니에요. 입주에도 시간표가 붙어요.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 입주 기한 | 임대차 종료일까지 유예, 단 늦어도 2028.5.11 |
| 직접 거주 전입 | 보증금 반환 후 1개월 내 전입 |
| 실거주 의무 | 입주 후 2년 이상 |
즉 세입자를 내보낸 뒤 1개월 안에 전입신고를 하고, 그때부터 2년 실거주를 채워야 토허구역 의무가 끝나요. 유예는 “입주를 미뤄준” 것이지 “안 해도 되는” 게 아니라는 걸, 이 데드라인이 다시 한번 확인시켜 줘요.
5. 시리즈를 마치며 — ‘현금 실수요자’의 길
4편을 묶어보면 결론은 하나로 모여요.
- 1편 — 6·27·10·15 대책이 세입자 전세대출·토허 실거주·내 주담대 세 곳을 잠가, 1주택자 갭투자가 막혔다.
- 2편 — 2026년, 토허구역 ‘세 낀 집’에 한해 무주택·비거주 1주택 실수요자에게 실거주 유예가 열렸다.
- 3편 — 살 때는 보증금을 승계하고, 주담대는 LTV 40%에서 선순위 보증금까지 빠져 거의 안 나온다.
- 4편 — 입주할 때는 그 보증금을 돌려줘야 하는데, 전세퇴거자금대출은 1억뿐이라 결국 누적 현금이 매매가에 가깝다.
그래서 이 길은 ‘적은 돈으로 한 채 더’였던 갭투자와는 정반대예요. 충분한 현금을 가진 무주택 실수요자가, 세입자 계약을 존중하며 토허구역 집을 미리 확보해두는 제도에 가깝습니다. 세 낀 집을 검토한다면, 매수 자금만이 아니라 입주 시점의 보증금 반환 현금까지 한 묶음으로 계산하고 들어가야 해요.
요건과 시점은 정책에 따라 또 바뀔 수 있으니, 실제 거래 전엔 관할 구청(토허)과 은행(대출)에 본인 조건으로 꼭 확인하시길 추천드려요.
일단 오늘은 여기까지…..
이걸로 ‘갭투자·토허구역 유예’ 4부작을 마칩니다. 다음엔 또 다른 부동산 정책 흐름으로 찾아올게요.
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참고한 자료예요.
