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📦 서울 갈아타기 3부작 — 서울 집을 팔고 서울 안에서 더 좋은 곳으로 옮길 때, 순서·세금·대출·토허 실거주를 한 번에 정리하고(1편), 헌 집에 세입자가 끼어 있을 때 꼬이는 지점(2편), 집값 말고 따로 빠지는 부대비용(3편)까지 이어집니다. 전체 3편.
  1. 서울 집 팔고 서울로 갈아타기 — 지금 꼭 챙길 것
  2. 세 낀 집을 팔고 갈아타기 — 세입자·보증금·거주요건
  3. 갈아타기 부대비용 — 중개보수·취득세·등기·법무사 ← 지금 글

Summary

1편에서 순서와 세금을, 2편에서 세 낀 집의 임대차·자금을 봤어요. 마지막은 가장 현실적인 이야기, 집값 말고 따로 빠지는 돈 입니다.

갈아타기는 매도 한 번 + 매수 한 번, 거래가 두 개예요. 그래서 부대비용도 양쪽에서 두 번씩 나갑니다. 중개보수는 팔 때도 살 때도 내고, 취득세·등기 비용은 새집에서, 중도상환수수료·근저당 말소는 헌 집 대출에서 나와요. 다 합치면 수천만 원에서 1억 까지 가볍게 넘어가서, 미리 잡아두지 않으면 잔금 단계에서 자금이 흔들립니다.

💡 이 글에서 다루는 것

  • 매도·매수에서 두 번 나가는 비용 지도
  • 중개보수 상한요율(서울 주택 매매) — 9억 넘으면 한도 없음
  • 취득세에 딸린 지방교육세·농어촌특별세
  • 등기 부대비용 — 인지세·국민주택채권·법무사·등기수수료
  • 매도측 숨은 비용 — 중도상환수수료·근저당 말소
  • 18억 매도 / 25억 매수 예시로 합계 잡기 + 아끼는 법

⚠️ 아래 요율·금액은 2026년 6월 현재 기준이에요. 중개보수는 상한 안에서 협의, 채권 할인율은 매일 바뀌고, 법무사 보수도 사무소마다 달라요. 실제 잔금 전에 중개사·법무사·은행에 본인 거래로 견적을 받아 확인하세요.



1. 갈아타기는 비용이 “두 번” 나간다

먼저 어디서 무엇이 빠지는지 지도부터 그릴게요. 매도(헌 집)와 매수(새집)에 비용 항목이 갈려 붙어요.

거래 주로 나가는 비용
매도(헌 집) 중개보수 · 양도세 · 중도상환수수료 · 근저당 말소
매수(새집) 중개보수 · 취득세(+지방교육세·농특세) · 인지세 · 국민주택채권 · 법무사 · 등기수수료

양도세는 1편에서 다뤘으니(일시적 2주택 비과세) 여기선 빼고, 거래에 부수되는 실비를 중심으로 볼게요. 두 거래가 겹치는 갈아타기라, 같은 중개보수도 두 번 잡아야 한다는 게 핵심이에요.



2. 중개보수 — 팔 때도 살 때도 낸다

서울 주택 매매 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율로 정해져요. 상한 안에서 중개사와 협의하는 구조라, 아래는 “최대로 내면 이만큼” 입니다.

거래금액 상한요율 한도액
5천만원 미만 0.6% 25만원
5천만~2억 미만 0.5% 80만원
2억~9억 미만 0.4% 없음
9억~12억 미만 0.5% 없음
12억~15억 미만 0.6% 없음
15억 이상 0.7% 없음

🚨 9억 이상은 한도액이 없어요. 거래금액에 요율을 그대로 곱한 값이 상한이라, 고가 거래일수록 중개보수가 가파르게 커집니다. 15억 집이면 상한 0.7% × 15억 = 1,050만원, 25억이면 1,750만원 이에요.

갈아타기는 헌 집 매도와 새집 매수에서 각각 한 번씩 내요. 상한요율은 부가세(VAT 10%) 별도라, 실제로는 여기에 10%가 더 붙습니다. 협의로 깎을 수 있으니 계약 전에 요율을 먼저 합의해 두세요.



3. 취득세와 딸린 세금 — 새집에서

새집 살 때 가장 큰 부대비용은 단연 취득세예요. 1편에서 본 것처럼 일시적 2주택으로 인정되면 중과(8%)를 피하고 일반세율 1~3% 가 적용됩니다. 여기에 두 가지가 따라붙어요.

항목 내용
취득세 6억 이하 1% · 6~9억 1~3% 비례 · 9억 초과 3%
지방교육세 취득세에 딸려 약 0.1~0.3%
농어촌특별세 전용 85㎡ 초과만 0.2% (85㎡ 이하 비과세)

이걸 합친 실질 취득 부담률로 외우면 편해요.

  • 6억 이하·85㎡ 이하: 약 1.1%
  • 9억 초과·85㎡ 이하: 약 3.3%
  • 9억 초과·85㎡ 초과: 약 3.5%

25억짜리 새집(85㎡ 초과)이면 취득 관련 세금만 25억 × 3.5% = 약 8,750만원 이에요. 부대비용 중 압도적으로 큰 덩어리라, 갈아타기 자금 계획에서 제일 먼저 떼어놔야 합니다.



4. 등기 부대비용 — 인지세·채권·법무사

소유권이전등기를 칠 때 취득세 말고도 자잘하게 붙는 실비들이에요. 하나씩은 작아도 합치면 무시 못 합니다.

  • 인지세 — 매매계약서에 붙는 세금. 1억~10억 이하 15만원, 10억 초과 35만원(주택 1억 이하는 비과세).
  • 국민주택채권 — 등기 시 의무 매입. 실무에선 매입하자마자 즉시 할인 매도해서 그 할인료만 본인이 부담해요. 할인율은 매일 바뀌고, 고가주택일수록 매입액이 커서 수백만원이 나오기도 합니다.
  • 법무사 보수 — 등기 대행료. 집값에 따라 대략 15만~90만원 + VAT. 직접 하면(셀프등기) 아낄 수 있어요.
  • 등기신청수수료 — 소유권이전 기준 13,000원(고정).

채권 할인료가 변수라 등기 부대비용은 “수십만~수백만원” 범위로 잡아두면 안전해요. 정확한 금액은 법무사 견적이나 등기비용 계산기로 확인하면 됩니다.



5. 매도측 숨은 비용 — 중도상환·근저당 말소

헌 집을 팔 때, 그 집에 주담대가 남아 있으면 매도 잔금으로 대출을 갚으면서 비용이 더 붙어요. 갈아타기에선 거의 항상 마주칩니다.

  • 중도상환수수료 — 대출을 만기 전에 갚을 때 무는 수수료. 보통 실행 후 3년 이내 상환에 붙고, 남은 기간에 비례해 줄어드는 슬라이딩 방식이에요(흔히 1% 안팎). 잔액이 크면 수백만원이 될 수 있어, 3년이 다 돼 가면 타이밍을 며칠 늦춰 면제받는 것도 방법입니다.
  • 근저당 말소비용 — 대출 갚은 뒤 등기부의 근저당을 지우는 비용. 등록면허세·법무사 대행료 합쳐 보통 수만~십수만원으로 작아요.

💡 갈아타기 대출을 “기존 집 대출 상환 → 새집 신규 대출” 로 새로 일으키면 중도상환수수료가 발생할 수 있어요. 기존 대출 실행일과 3년 시점을 미리 확인하고 잔금일을 잡으면 불필요한 수수료를 피할 수 있습니다.



6. 한 장 정리 — 18억 매도 / 25억 매수 예시

숫자로 한 번 합쳐볼게요. 헌 집 18억에 팔고, 새집 25억(85㎡ 초과)을 사는 경우의 부대비용 상한 기준 예시예요. (양도세·집값 본체는 제외)

항목 금액(상한·약)
매수 취득 관련 세금(3.5%) 8,750만원
매수 중개보수(0.7%) 1,750만원
매수 등기 부대(인지세·채권·법무사 등) 약 300만~500만원
매도 중개보수(0.7%) 1,260만원
매도 중도상환·말소 대출 잔액에 따라 변동
합계(대략) 약 1억 2천만원 +

집값 43억(18+25)이 오가는 거래에서, 본체와 별개로 1억이 넘는 현금이 부대비용으로 빠져요. 중개보수는 협의로 낮추고 취득세는 일시적 2주택 일반세율을 챙기면 줄지만, “집값만 맞추면 된다” 고 생각하면 잔금 때 반드시 모자랍니다.



7. 아끼는 법

부대비용은 못 피하는 게 많지만, 줄일 수 있는 자리도 분명히 있어요.

  • 중개보수 협의 — 상한은 상한일 뿐이에요. 9억 넘는 고가 거래일수록 절대액이 크니 계약 전에 요율을 먼저 합의.
  • 셀프등기 — 법무사 보수(수십만원)를 아낄 수 있어요. 다만 잔금·대출 동시 진행이면 은행이 법무사를 요구하는 경우가 많습니다.
  • 취득세 일반세율 확보 — 일시적 2주택 요건(3년 내 종전 처분)을 지켜 8% 중과를 피하는 게 가장 큰 절감(1편 참고).
  • 중도상환 타이밍 — 기존 대출이 3년에 가까우면 잔금일을 조금 미뤄 수수료 면제.

핵심만 다시 짚으면, 갈아타기 부대비용은 두 거래에서 두 번 나간다는 걸 전제로 미리 현금을 떼어놓는 거예요. 취득세가 가장 크고, 중개보수가 그다음, 나머지는 자잘하지만 합치면 무시 못 합니다. 이 돈까지 자금 계획에 넣어둬야 1·2편에서 짠 날짜 동선이 잔금 단계에서 안 흔들려요.



일단 오늘은 여기까지…..
서울 갈아타기 3부작은 여기서 마무리할게요. 순서(1편)·세입자(2편)·부대비용(3편)을 한 번에 그려두면, 복잡해 보이던 갈아타기도 결국 날짜와 현금을 맞추는 문제로 좁혀집니다.

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참고