(4/5) 16~25억, 서울 준상급·한강 라인
🏠 첫 집부터 갈아타기까지 — 가격대별 입지 로드맵 (전체 5편)
- 6~9억, 첫 집: 수도권·광역시에서 시작하기
- 9~12억, 수도권 핵심·서울 외곽으로 갈아타기
- 11~16억, 서울 입성
- 16~25억, 서울 준상급·한강 라인 ← 지금 글
- 25억+, 똘똘한 한 채와 대장
📊 가격대 사다리 한눈에 보기 (★ 지금 글)
| 편 | 가격대 | 성격 | 대표 지역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 6~9억 | 첫 집·수도권 진입 | 인천·안양·수원·일산·노원·동탄 |
| 2 | 9~12억 | 수도권 핵심·서울 외곽 | 광명·수원·동탄·은평·노원·인덕원·구성남·미사 |
| 3 | 11~16억 | 서울 입성 | 동작·동대문·성동·광진·강동·서대문·성북·구로 |
| ★ 4 | 16~25억 | 서울 준상급·한강·준강남 | 마포·고덕·옥수·목동·송파·영등포·분당·판교·과천 |
| 5 | 25억+ | 최상급 한 채 | 잠실·반포·강남·용산·여의도·성수 |
Summary
4편은 16~25억, 서울에서 제대로 자리 잡는 구간입니다. 3편이 “서울 입성(59㎡·차상위 84㎡)”이었다면, 여기서는 선호 지역의 84㎡ 대장에 손이 닿아요. 마포·고덕·옥수·목동 같은 동네의 국민평형, 한강을 낀 흑석, 그리고 준강남인 과천·분당·판교가 이 구간의 주인공입니다.
💡 이 글에서 다루는 것
- 16~25억 서울 84㎡ 준상급 대장 (마포·강동·성동·목동·동대문·광진·영등포·신길·당산·광교)
- 한강 라인(흑석)과 준강남(과천·분당·판교)
- 송파 가락·문정·위례
- 5편(25억+ 최상급)으로 가는 동선
⚠️ 모든 시세는 국토교통부 실거래가 2026년 5월 거래 기준입니다. 상단(25억 근처) 단지는 5편 영역과 겹칩니다.
1. 마포·동작·흑석 — 도심 84㎡와 한강
마포는 광화문·여의도·홍대를 모두 끼고, 동작 흑석은 한강을 낍니다. 둘 다 강남이 아니어도 중심 입지로 가치가 높아요.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 마포 아현 | 대장 | 마포래미안푸르지오4단지 (2014) | 84㎡ 25.0억 |
| 동작 흑석 | 한강 대장 | 흑석한강센트레빌 (2011) | 84㎡ 23.5~24.0억 |
| 동작 흑석 | 신축 | 흑석리버파크자이 (2025) | 59㎡ 20.2~20.9억 |
| 동작 상도 | 84㎡ | 힐스테이트 상도 센트럴파크 (2012) | 84㎡ 18.4억 |
| 동작 사당 | 84㎡ 신축 | 래미안로이파크 (2018) | 84㎡ 20.8~21.0억 |
마포의 교훈이 이 시리즈의 1번 원칙입니다. 대장(마포래미안푸르지오)을 못 잡아도, 같은 생활권의 공덕자이·신공덕 래미안은 흐름이 거의 같이 움직입니다. 흑석은 노량진과 함께 한강벨트를 따라 신축이 들어서는 자리예요.
2. 강동 — 고덕·둔촌 신축 대단지 벨트
고덕·상일동 일대가 통째로 신축 대단지 벨트로 바뀌었고, 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)까지 가세했습니다.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 고덕동 | 대장 | 고덕그라시움 (2019) | 84㎡ 25.2억 |
| 상일동 | 대장급 | 고덕아르테온 (2020) | 84㎡ 23.0억 |
| 고덕동 | 신축 | 래미안힐스테이트고덕 (2016) | 84㎡ 19.3~21.5억 |
| 상일동 | 신축 | 고덕센트럴아이파크 (2019) | 84㎡ 19.3억 |
| 둔촌동 | 신축 대장(59㎡) | 올림픽파크포레온 (2024) | 59㎡ 24.9억 |
고덕그라시움 84㎡가 25.2억으로 이 구간의 상단입니다. 둔촌 올림픽파크포레온은 84㎡가 27~29억(5편 영역)이라, 여기선 59㎡로 들어가는 그림이에요.
3. 성동 — 옥수·금호·행당, 강남 옆 한강 라인
성동은 강남 접근성과 한강·서울숲을 동시에 누리는 자리라 인기가 높습니다.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 옥수동 | 대장 | 옥수파크힐스 (2016) | 84㎡ 24.9억 · 59㎡ 22.3~23.2억 |
| 금호동 | 신축 | e편한세상금호파크힐스 (2019) | 84㎡ 23.2억 · 59㎡ 20.7억 |
| 행당동 | 신축 | 서울숲리버뷰자이 (2018) | 84㎡ 24.8억 |
| 행당동 | 가성비 | 행당한진타운 (2000) | 84㎡ 18.9억 · 59㎡ 16.25억 |
| 금호동 | 84㎡ | 래미안하이리버 (2012) | 84㎡ 20.5억 |
옥수·금호 대장 84㎡는 23~25억으로 이 구간 상단이고, 행당동(한진타운 84㎡ 18.9억)이 성동에 84㎡로 자리 잡는 현실적인 진입로입니다. 평지·역세권·학군이 받쳐주는 동네예요.
4. 동대문·광진 — 청량리 대장과 광장 학군 대장
3편에서 59㎡·가성비로 봤던 동네들의 84㎡ 대장이 이 구간에 들어옵니다.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 동대문 전농 | 대장 | 래미안크레시티 (2014) | 84㎡ 17.1~17.2억 |
| 동대문 답십리 | 대장급 | 래미안위브 (2014) | 84㎡ 17.0~17.3억 |
| 동대문 용두 | 신축 | 이편한세상청계센트럴포레 (2021) | 84㎡ 18.75억 |
| 광진 광장 | 학군 대장 | 현대파크빌 (2000) | 84㎡ 20.0~22.2억 |
| 광진 자양 | 자양 대장 | 더샵스타시티 (2007) | 119㎡ 23.25억 |
| 광진 구의 | 신축 | e편한세상광진그랜드파크 (2021) | 84㎡ 19.9~20.5억 |
광진 광장동은 광남학군 덕에 84㎡ 대장이 20~22억으로 단단합니다. 청량리 래미안크레시티는 동대문의 상징 대단지로, 17억대 84㎡가 이 구간의 가성비 대장이에요.
5. 목동·분당·판교·과천·광교 — 재건축 대어와 준강남
서울 밖이어도 준강남 입지와 재건축 대어가 이 구간에 포진합니다.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 양천 목동 | 신축 | 목동센트럴푸르지오 (2015) | 84㎡ 24.0억 |
| 양천 목동 | 재건축 대장 | 목동신시가지7 (1986) | 66㎡ 24.0~25.7억 |
| 양천 신정 | 신축 가성비 | 래미안목동아델리체 (2021) | 84㎡ 18.9억 |
| 분당 정자 | 구축 | 상록마을 우성 (1994) | 84㎡ 22.8억 |
| 분당 서현 | 재건축(선도지구) | 시범한신 (1991) | 84㎡ 21.4억 |
| 성남 판교 | 84㎡ | 판교원마을5단지 (2009) | 84㎡ 18.2~18.9억 |
| 과천 | 준신축 | 래미안슈르 (2008) | 84㎡ 19.6~20.7억 |
| 수원 광교 | 신축 | 광교중흥에스클래스 (2019) | 84㎡ 17.2~17.4억 |
| 수원 광교 | 가성비 | 광교호반베르디움 (2014) | 84㎡ 13.4억 · 59㎡ 11.7억 |
목동은 신시가지 14개 단지가 재건축 선도지구로 묶인 대어입니다. 과천은 준강남 입지라 신축(과천자이·위버필드 84㎡ 23.4~25억)은 상단이고, 준신축 래미안슈르가 이 구간의 진입로예요. 분당 서현 시범단지도 선도지구라 장기 재건축 잠재력이 큽니다(단, 20년이 걸릴 수도 있는 긴 시간표). 수원 광교는 호수공원·신분당선을 낀 프리미엄 신도시로, 광교중흥에스클래스가 84㎡ 17억대 대장이고 호반베르디움 같은 단지는 84㎡ 13억대로 진입로입니다(대형·신축은 18~20억으로 상단).
6. 송파 — 가락·문정·위례
송파는 잠실(5편)이 워낙 비싸 묻히지만, 가락·문정·위례에 16~25억대 알짜가 많습니다.
| 지역 | 구분 | 단지 (준공) | 2026-05 실거래 |
|---|---|---|---|
| 가락동 | 84㎡ | 가락쌍용1차 (1997) | 84㎡ 20.0억 · 59㎡ 18.3억 |
| 문정동 | 재건축 구축 | 올림픽훼밀리타운 (1988) | 84㎡ 25.3~25.8억 |
| 거여동 | 신축 | e편한세상송파파크센트럴 (2021) | 84㎡ 19.2억 |
| 장지동 | 신축 | 위례2차아이파크 (2016) | 115㎡ 23.0억 |
| 오금동 | 신축 | 송파호반베르디움더퍼스트 (2018) | 101㎡ 16.25억 |
가락쌍용1차는 재건축이라는 또 다른 시간표를 같이 봐야 하지만, 84㎡ 20억으로 송파에 자리 잡는 통로입니다. 문정 올림픽훼밀리타운은 84㎡ 25억대로 상단(5편 경계)이에요.
7. 영등포·신길·당산 — 여의도 옆 서남부
여의도(5편) 바로 옆, 한강과 트리플역세권을 낀 서남부 핵심입니다. 신길뉴타운 신축, 당산 2·9호선, 신안산선 호재가 겹쳐요.
| 지역 | 진입·가성비 | 대장 |
|---|---|---|
| 신길뉴타운 | 더샵파크프레스티지 (2022) 84㎡ 16.3억 | 보라매SK뷰 84㎡ 19.45억 · 래미안에스티움 84㎡ 18.8억 |
| 당산 | 강변래미안 (2002) 108㎡ 18.0억 | 당산센트럴아이파크 (2020) 72㎡ 20.5억 · 당산삼성래미안4차 97㎡ 22.35억 |
| 영등포·문래 | 영등포중흥에스클래스 (2021) 84㎡ 16.3억 | 아크로타워스퀘어 (2017) 84㎡ 20.3억 · 문래자이 84㎡ 18.5억 |
신길뉴타운은 래미안에스티움·보라매SK뷰 같은 신축 대단지가 줄지어 들어선 곳이고, 당산은 2·9호선 더블역세권으로 여의도·강남 접근이 빠릅니다. 신도림 84㎡(대림e편한세상 15.7~16억)도 이 구간 하단에 걸쳐요. 여의도 재건축 대장은 5편에서 다룹니다.
8. 다음 단계 — 25억+ 똘똘한 한 채
16~25억에서 마지막 칸은 25억+, 최상급 똘똘한 한 채입니다.
- 준상급 84㎡ → 최상급 84㎡. 마포·고덕·옥수 대장(25억 근처)에서 잠실·강남·반포로 올라가는 마지막 점프입니다.
- 다주택보다 똘똘한 한 채. 누적된 양도세·취득세, 그리고 미래의 증여까지 생각하면 고가 한 채가 세금에서 유리해지는 구간이에요.
5편에서는 잠실·반포·강남·용산, 그리고 “은퇴 후엔 왜 역세권이 더 중요해지는가”까지 정리하며 시리즈를 마무리할게요.
정리 — 한눈에 보는 핵심 단지
이 편(16~25억)에서 다룬 서울 84㎡ 준상급 진입 vs 대장입니다. (2026-05 실거래 기준)
| 지역 | 진입·가성비 | 대장 |
|---|---|---|
| 마포·동작·흑석 | 동작 상도 힐스테이트 84㎡ 18.4억 · 사당 래미안로이파크 20.8억 | 마포래미안푸르지오4 84㎡ 25억 · 흑석한강센트레빌 23.5억 |
| 강동(고덕·둔촌) | 래미안힐스테이트고덕 84㎡ 19~21억 | 고덕그라시움 84㎡ 25.2억 · 둔촌 올림픽파크포레온 59㎡ 24.9억 |
| 성동 | 행당한진타운 84㎡ 18.9억 | 옥수파크힐스 84㎡ 24.9억 |
| 동대문·광진 | 청량리 래미안크레시티 84㎡ 17억 | 광장 현대파크빌 84㎡ 20~22억 |
| 목동·과천 | 래미안목동아델리체 84㎡ 18.9억 · 과천 래미안슈르 19.6억 | 목동신시가지7 66㎡ 24~26억 · 과천자이 84㎡ 23~25억 |
| 분당·판교 | 판교원마을5단지 84㎡ 18.2~18.9억 | 분당 정자 상록마을우성 84㎡ 22.8억 · 서현 시범한신 21.4억 |
| 송파 | 가락쌍용1차 84㎡ 20억 | 문정 올림픽훼밀리타운 84㎡ 25억대 |
| 영등포·신길·당산 | 신길 더샵파크프레스티지 84㎡ 16.3억 | 당산 삼성래미안4차 97㎡ 22.35억·아크로타워스퀘어 84㎡ 20.3억 |
| 수원 광교 | 광교호반베르디움 84㎡ 13.4억 | 광교중흥에스클래스 84㎡ 17.3억 |
💡 같은 16~25억이면 덜 오른 진입 단지로 들어가 대장과 흐름을 같이 타는 게 안전마진을 만듭니다.
일단 오늘은 여기까지…..
다음 글에서는 똘똘한 한 채와 대장을 정리해볼게요.
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