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대지지분은 그 단지가 깔고 앉은 땅을 세대수로 나눈 값입니다. 재건축에서 가장 먼저 보는 숫자이지만, 이것만으로 사업이 되는지는 정해지지 않습니다. 종합 점수를 만들지 않은 이유이기도 합니다 — 가중치를 지어내면 근거 없는 확신을 주기 때문에, 지표를 그대로 두고 원하는 열로 정렬해서 보도록 했습니다.

용적률 상한은 그 단지가 속한 지자체의 도시계획조례에서 직접 읽었습니다 (법제처 국가법령정보, 서울·경기 32곳). 상한은 광역이 아니라 시·군이 정해서 제각각입니다 — 같은 제3종일반주거지역이라도 서울 250 · 고양 250 · 군포 280 · 성남 300 · 남양주 300%입니다.

조례에 정비사업 단서가 붙은 경우 그 값을 썼습니다. 예를 들어 성남시는 제3종을 280%로 정하면서 "정비사업으로 건설하는 아파트는 300퍼센트"라는 단서를 두는데, 이 화면이 재건축·재개발을 보는 곳이라 300이 맞는 값입니다. 다만 실제 정비계획에서는 공공기여·임대주택 등으로 또 달라지므로, 이 값을 근거로 분담금이나 사업성을 단정할 수는 없습니다.

용적률은 대부분 국토교통부 건축물대장의 용적률 산정 연면적을 대지면적으로 나눈 실측값입니다. 대장에 연면적이 없는 일부 단지만 실거래 전용면적의 중위값에 세대수를 곱하고 전용률 0.75로 나눠 역산했고, 그런 칸은 값 뒤에 ~ 표시를 달았습니다. 용적률을 굳이 함께 보여주는 건 검산 때문입니다 — 대지면적이 실제 단지 땅보다 넓게 잡히면 대지지분이 부풀어 오르는데, 그때 용적률이 비정상적으로 낮게 나옵니다. 100% 아래인 칸에 빨간 물음표를 달아둔 이유이고, 그런 줄에서는 대지지분을 믿지 마세요. 80~400% 밖으로 벗어난 단지는 대지지분을 아예 감췄습니다.

세대수와 대지면적은 건축물대장을 먼저 봅니다. 단지 식별정보는 한 단지를 지번마다 쪼개 등록해 세대수가 조각나 있는데, 대장의 총괄표제부는 단지 전체를 한 줄로 주기 때문입니다. 대장에 대지면적이 없는 단지(약 20%)는 연속지적도로 메웠습니다 — 서울은 서울시 도시계획포털, 경기는 브이월드입니다. 두 지적도를 은마아파트로 교차검증했을 때 면적 차이가 0.06%였습니다.

용도지역은 브이월드에서 받습니다. 건축물대장에도 지역지구 항목이 있지만 '일반주거지역'까지만 답하고 몇 종인지를 주지 않아 쓸 수 없었습니다 — 용적률 상한이 1종 150 · 2종 200 · 3종 250%로 갈리는데 그걸 못 정하면 의미가 없습니다.

정비사업 진행단계는 서울만입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅이 상시 갱신되는 유일한 출처이고, 경기도 자료는 2025년 7월 이후 멈춰 있어 넣지 않았습니다.

단계별 프리미엄은 재건축과 재개발을 따로 집계했습니다. 붙이는 방식이 다르기 때문입니다. 재건축은 대표지번으로 그 아파트 단지를 정확히 특정할 수 있지만, 재개발 구역 안은 다세대·연립이고 구역 경계를 알 수 없어 사업장이 속한 법정동 전체를 구역의 대리 지표로 썼습니다. 법정동은 구역보다 넓어 구역 밖 거래가 섞이고, 한 동에 사업장이 여럿이면 서로 영향을 줍니다. 모두 효과를 희석하는 방향이라, 재개발 수치가 0에 가깝다고 해서 "효과가 없다"고 읽으시면 안 됩니다.

표본이 10건 미만인 단계는 값을 감췄고, 사분위 범위를 함께 적었습니다 — 중위값만 보면 편차가 얼마나 큰지 놓칩니다. 과거에 그랬다는 기록이지 앞으로도 그렇다는 뜻이 아닙니다. 단독·다가구 실거래는 쓰지 않았습니다. 그 API 는 지번을 3** 처럼 가려서 내보내 정비구역과 맞출 수 없습니다.