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대지지분은 그 단지가 깔고 앉은 땅을 세대수로 나눈 값입니다. 재건축에서 가장 먼저 보는 숫자이지만, 이것만으로 사업이 되는지는 정해지지 않습니다. 종합 점수를 만들지 않은 이유이기도 합니다 — 가중치를 지어내면 근거 없는 확신을 주기 때문에, 지표를 그대로 두고 원하는 열로 정렬해서 보도록 했습니다.

용적률 상한은 서울시 도시계획조례의 기본값입니다. 실제 정비계획에서는 공공기여· 임대주택 등으로 완화되는 경우가 많아, 이 값을 근거로 분담금이나 사업성을 단정할 수 없습니다.

추정 용적률은 실제 연면적이 아닙니다. 국토교통부 건축물대장 API 활용신청이 안 돼 있어 연면적을 받을 수 없고, 대신 그 단지에서 실제 거래된 전용면적의 중위값에 세대수를 곱하고 전용률 0.75로 나눠 어림한 값입니다. 이 값을 쓰는 진짜 이유는 검산입니다 — 단지 등록 지번의 필지가 실제 단지 땅보다 넓으면 대지지분이 부풀어 오르는데, 그때 추정 용적률이 비정상적으로 낮게 나옵니다. 100% 아래인 칸에 빨간 물음표를 달아둔 이유입니다. 그런 줄에서는 대지지분을 믿지 마세요. 역산 값이 80~400% 밖으로 벗어난 단지는 대지지분을 아예 감췄습니다.

대지지분·용도지역은 서울만 있습니다. 서울시 도시계획포털의 연속지적도에서 받는데 경기도는 이 경로로 열리지 않습니다. 경기 단지는 준공연차·세대수·실거래가만 나옵니다. 정비사업 진행단계도 서울만입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅이 상시 갱신되는 유일한 출처이고, 경기도 자료는 2025년 7월 이후 멈춰 있어 넣지 않았습니다.

단계별 프리미엄은 재건축만 집계했습니다. 재개발 구역 안은 빌라·단독주택이라 아파트 실거래에 잡히지 않기 때문입니다. 표본이 10건 미만인 단계는 값을 감췄고, 사분위 범위를 함께 적었습니다 — 중위값만 보면 편차가 얼마나 큰지 놓칩니다. 과거에 그랬다는 기록이지 앞으로도 그렇다는 뜻이 아닙니다.